今年首筆單價破200萬元的豪宅交易出爐，據實價登錄，電子材料零售商宸創國際趕在私法人購屋許可制上路前，今年2月一口氣成交「潤泰敦峰」21樓兩戶，採無貸款方式買進，總價共4億820萬元，單價分別約212.1萬、215萬元。

專家指出，平均地權條例衝擊豪宅市場，但北市高端住宅仍有相對保值、地段佳等優勢，不少高資產族搶在法規上路前置產。

此外，今年1月也有其他法人交易，瑞寶興投資也買進的士林區「仰哲」13樓戶，總價1.7億元、拆算車位後單價約143.3萬元，對照前一手屋主於2020年以1億5,888萬元買進，持有近三年轉手增值1,112萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，截至目前為止，「潤泰敦峰」18樓以上都站穩單價200萬元的行情，2021年21樓其他戶別單價落在207萬至210萬元，僅時隔二年，今年最新交易的同樓層，單價約212.1萬、215萬元，單坪比過去略高5萬元，主要是今年成交戶別臨市民大道四段，馬路面寬相較另一側戶別寬廣，且高樓層視野不受高架橋影響，擁有絕佳棟距和景觀，讓高端資產客願意買進。

張旭嵐指出，「潤泰敦峰」四面臨路，且為蛋黃區少有的千坪基地，因社區一側緊鄰市民大道高架道道，建商在規劃時將建蔽率降低、四面退縮以便周圍種植大樹，形成社區特有的林蔭大道景觀。

台灣房屋天母忠誠加盟店店東賴彥廷表示，「仰哲」位在士林區忠誠路二段，附近有大葉高島屋百貨、蘭雅國中、天母棒球場、天母運動公園等，居住機能與環境條件佳，雖然社區屋齡已15年，但社區總戶數僅41戶、一層兩戶，且規劃三部電梯三個逃生梯，讓每一戶住戶都擁有獨立梯廳，並有公設比僅30%等優勢，還是忠誠路二段上唯一沒有店面的豪宅，讓社區住戶惜售、少有釋出，住戶大多為醫師、企業主等。

第一建經研究中心副理張菱育指出，《平均地權條例》修正案於今年初三讀通過，預計最快今年中就會上路，為遏止炒房，祭出私法人購屋採許可制，且購入後五年內不得辦理移轉、讓與，法規上路後，將減少高資產族以公司名義買屋的機會，因此趁法規上路之前，不少高端族搶搭「末班車」，積極以法人公司置產。

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大台北及台中將隨捷運的多線開發而有大量的聯開宅推出，根據市調機構統計，北台灣歷年推出的捷運聯開案中，以信義安和站聯開案「首泰信義」開價最高，平均開價每坪 250 萬元，產品規劃 90-188 坪的大坪數單位，意味單戶總價 2.2 億元起，也是台灣史上第一個開價超過每坪 200 萬元的捷運聯開案。

住展企研室經理成采錡表示，《平均地權條例》修正案上路在即，產品規劃是否符合一般自住需求，為業者推案評估指標。市面上各類產品中，可自住、好出租、適置產的中小坪數捷運聯開宅，因成交價、租金行情較高，優勢明顯，推出往往受到市場高度關注，但因捷運聯開案量體龐大且多採先建後售模式，從規劃到完工推出時間較長，多年來北台灣捷運聯開宅的推案量偏低。

根據住展統計，北台灣近 8 年有 8 個捷運聯開案進場銷售，期間以 2019 年間新案較多，當年推案量一口氣攀升至 165 億元，其次為 2015 年，全年推 案量 73 億元。

至於未來供給，目前線上有三重站捷運聯開案籌備中。而根據台北市政府資料，中正紀念堂站、廈安站、加蚋站、中和站、連城錦和站及金城機廠暨莒光站等捷運萬大線土地開發案，有機會在今年陸續釋出。各案件中，以中正紀念堂站開發案周邊新建案開價最高，近年進場建案有「富享榮華」，平均開價每坪 175 萬元。

相較之下，位於相對低價區的廈安站開發案更具看點，該基地鄰南機場夜市，卻也近植物園生活圈，未來廈安站住宅大樓開價是否向植物園站靠攏，值得關注。

除萬大線之外，環狀線、三鶯線也有多個捷運開發案陸續公告招商，其中規模最大者，為十四張站暨南機廠捷運開發案，基地面積約 4.3 萬坪，預估投資額達 520 億元。由於此開發案鄰央北重劃區，周邊新建案行情已來到 65 萬至 80 萬元間。

至於興建中的三鶯線，成采錡表示，捷運行經的三峽、鶯歌，去年房價年漲幅皆在北台灣前十名，卻也都存在購屋熱區新供給量較少的問題，捷運開發案開花結果，將能為當地房市提供成長動能。

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大台北及台中將隨捷運的多線開發而有大量的聯開宅推出，根據市調機構統計，北台灣歷年推出的捷運聯開案中，以信義安和站聯開案「首泰信義」開價最高，平均開價每坪 250 萬元，產品規劃 90-188 坪的大坪數單位，意味單戶總價 2.2 億元起，也是台灣史上第一個開價超過每坪 200 萬元的捷運聯開案。

住展企研室經理成采錡表示，《平均地權條例》修正案上路在即，產品規劃是否符合一般自住需求，為業者推案評估指標。市面上各類產品中，可自住、好出租、適置產的中小坪數捷運聯開宅，因成交價、租金行情較高，優勢明顯，推出往往受到市場高度關注，但因捷運聯開案量體龐大且多採先建後售模式，從規劃到完工推出時間較長，多年來北台灣捷運聯開宅的推案量偏低。

根據住展統計，北台灣近 8 年有 8 個捷運聯開案進場銷售，期間以 2019 年間新案較多，當年推案量一口氣攀升至 165 億元，其次為 2015 年，全年推 案量 73 億元。

至於未來供給，目前線上有三重站捷運聯開案籌備中。而根據台北市政府資料，中正紀念堂站、廈安站、加蚋站、中和站、連城錦和站及金城機廠暨莒光站等捷運萬大線土地開發案，有機會在今年陸續釋出。各案件中，以中正紀念堂站開發案周邊新建案開價最高，近年進場建案有「富享榮華」，平均開價每坪 175 萬元。

相較之下，位於相對低價區的廈安站開發案更具看點，該基地鄰南機場夜市，卻也近植物園生活圈，未來廈安站住宅大樓開價是否向植物園站靠攏，值得關注。

除萬大線之外，環狀線、三鶯線也有多個捷運開發案陸續公告招商，其中規模最大者，為十四張站暨南機廠捷運開發案，基地面積約 4.3 萬坪，預估投資額達 520 億元。由於此開發案鄰央北重劃區，周邊新建案行情已來到 65 萬至 80 萬元間。

至於興建中的三鶯線，成采錡表示，捷運行經的三峽、鶯歌，去年房價年漲幅皆在北台灣前十名，卻也都存在購屋熱區新供給量較少的問題，捷運開發案開花結果，將能為當地房市提供成長動能。

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新竹近年搶占房市焦點，經常被拿來與六都做比較，獨樹一格的房市氛圍引發網友好奇，下一個15~20年能否像台北一樣，入住感覺高人一等？對此專家認為，新竹雖然有產業利多，政經資源卻遠遠不如台北，加上產業型態「如同近親繁殖搞不出新花樣」，還提到連台積電創辦人張忠謀也在大直買豪宅，鐵口斷言新竹「無法取代成為下一個世代的房市霸主」。

房市下一個20年 新竹能否嶄露頭角？

網友在PTT分享看待房地產的態度轉變，自稱小時候與親朋聊天講到房市議題，大部分都在談論台北，發現談論者就算沒住在台北，觀念上也認為在當地買房代表很成功，不過這種現象逐漸改變，針對8年級生而言「台北再也不是房市熱絡的代表」，檢視新媒體、網路平台都能發現房市議題聚焦新竹，當地「儼然成為新一代房市霸主」，好奇詢問「真不知道下個世代，比如15-20年會如何輪轉？」

EBC地產王針對網友疑問諮詢專家，根據住宅週報社長陸敬民的觀點，他認為新竹經濟發展僅倚靠科技業，產業單一化對區域是特色也是危機，例如2008年金融海嘯就曾重挫當地房市，無法與政經資源豐沛、產業多元發展的台北比擬，強調即使長遠來看新竹也不可能取代台北，或是成為下一個世代的房市霸主。

產業發展單一化 翻過山頭有難度

陸敬民提到，新竹被被譽為台灣版的矽谷，美譽來自產業聚落的描述，代表外界看待新竹是同樣角度，心態都是想投資當地的產業，但買房子還是賄選經濟發展更多元的一線城市，還反問「美國人誰會把在矽谷買房當作驕傲？就算是台積電的張忠謀先生，買房同樣也選擇台北大直啊！」

陸敬民指出，新竹房市議題扣緊竹科、台元科等，產業聚落的都市生態「如同近親繁衍容易影響健康」，講到新竹只能端出科技業，對比台北坐擁更豐沛的行政資源，「從生物學角度都知道雜交會比較健康，何況只吃科技業紅利的新竹，不管是竹科或台元科，經濟或是房市能激起的火花有限，就像近親繁殖怎樣也搞不出新花樣，一旦科技業利多衰退恐將失去光環，發展潛力或是角色定位怎麼都不可能取代台北。」

他強調，新竹在2010~2019年階段，每坪僅以1萬元的年增幅攀升，直到2020年才開始驟漲，房價失速衝高當然與科技產業蓬勃發展有關，但從2008年金融海嘯的經驗來看，當時預售屋價格一度從2字頭跌落至1字頭，代表倚靠特定產業支撐房市與經濟的城市發展伴隨風險，房價也不一定只漲不跌，尤其政府近年開始分散投資，陸續在中科、南科導入開發計畫，「我認為新竹已經發展到一個高點，現在走到10年大運，剛好遇到中美貿易戰放大台灣在晶片市場等需求，但未來局勢無法預測，新竹房市又緊扣科技產業，前景可能沒有想像的中的樂觀，更不用拿來與台北比較。」

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雙北市有17個行政區預售屋房價在去年下半年攀上歷史新高，台北市僅剩文山、萬華二區最高房價還在雙位數，新北板橋站上9字頭、三重8字頭，過去屬於新北蛋白區的土城、蘆洲、汐止、泰山、樹林房價天花板也衝至6字頭。

不少北市外圍蛋白區個案去年房價創下區域新高，如北投天母西路的「力麒天沐」最高房價站上每坪140萬元，萬華貴陽街「貴暘御景」去年底最高房價達每坪97.1萬元，距三位數單價僅一步之遙。

新北市房價天花板則是不分蛋黃區、蛋白區、甚至偏遠蛋殼區，都有個案再攀區域新高，板橋莊敬路都更案「佳元植」，最高房價達每坪93.3萬元，不僅超過新板特區豪宅群房價天花板，也創下新北市歷年新高。

三重區捷運三重站旁的「家泰豐和」每坪81.3萬元，將三重房價天花板衝至8字頭，新北蛋白區最高房價攀升至6字頭，土城「新潤青樺」、蘆洲「長安幸福匯」、汐止「寶亞新公館」、樹林「全邑興美」、泰山「閱讀台灣」等案，最高房價站上6字頭，並創下區域新高，林口、三峽、淡水、五股等區最高房價也達5字頭，而過去屬於蛋殼區的外圍城鎮，如八里「勤樸天闊」和三芝銀髮宅「日出不老莊園2」最高房價也站上每坪35萬元。

房地產業者指出，去年下半年整體房市景氣驟降，推案速度減緩、銷售期也明顯拉長，近年雙北房價不若中南部地區房價漲勢強，土地供給稀有加上需求穩定，使得區域新案供給量少的精華地段個案房價仍具支撐性。

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買房求保值，首選2房和3房！依據樂屋網統計指出，1房以下的住宅平均單價最高，次高單價為4房以上的住宅，但若是就近5年的房價增值情況來看，2房和3房住宅則表現最佳，房價漲幅普遍達3成以上，也因2房和3房住宅是目前市場上的主流，房價也最保值。

樂屋網依據官網實價登錄資料，統計電梯大樓、華廈和公寓此類住宅中，不同房數對房屋單價的影響。結果發現，2022年1房以下的房屋每坪為61.8萬元，2房為35.5萬元，3房為32.2萬元，4房以上為49.3萬元，顯見1房以下的住宅單價最高，次高單價為4房以上的住宅，之後依序是2房和3房住宅。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，由於1房、套房這類住宅，多半集中在人口稠密的都市地區，這些區塊普遍房價較高，自然也會拉高單價，且因為坪數小，換算成單坪價格時，本來就容易拉高。在4房以上房型的部分，洪安怡指出，這類住宅不乏大坪數的豪宅，因而拉高單價，至於2房和3房，算是目前普遍購屋市場主流，不容易受極端值所影響，價格相對平均。

此外，不同房數的住宅是否會影響房價的漲幅呢？樂屋網以2022年不同房數的房屋單價，對比5年前的價格，得出跟房價完全不同的排序；3房型的住宅漲幅最多，達35.86％，其次為2房住宅漲幅33.46％，表現最差的卻是4房和1房，分別漲幅19.95％和17.71％。

洪安怡分析，現行以子女數較少的小家庭成購屋主力，2房和3房等小型住宅更受歡迎，因而更有機會推升房價；反觀4房和1房，若是坪數過大的豪宅，因為房價基期高，漲幅相對有限，至於1房和套房，多半為過渡期產品，以單身族或投資族為主，加上貸款成數受限，轉手度遠不如2房、3房，價格也比較不容易推升。

洪安怡表示，在台灣少子化及高房價等背景因素下，可能會加劇這種因不同房數影響的房價趨勢變化，建議自住型買方購屋時，除了考慮目前需求，也可將未來的生活規劃一併納入考量，選擇盡可能長期滿足需求的房型。

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近幾年隨著科技題材的發酵與科技大廠的進駐，愈來愈多的高薪人才薈聚高雄，特別是有護國神山進駐的楠梓，區域發展更是受益滿滿。根據元宏不動產加值服務平台彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，2022年前三季楠梓貸款買房者年收入100萬以上的新增房貸占比高達26.2%，創歷史新高，短短五年時間占比從17.1%激增到如今已逼近三成，顯見楠梓的購屋族群已經產生明顯的質變，有直追傳統蛋黃區的趨勢。

而且，除了高收入人口匯聚在楠梓買房外，楠梓也是近五年來高雄38個行政區中，戶量成長最多與人口成長第二多的區域，根據高雄市民政局資料就顯示，從2018年1月至今年1月，楠梓戶數就增加7208戶，居38個行政區之冠，而且，雖然高雄近五年人口減少4萬5151人，但是楠梓人口數仍逆勢走高，增加7573人，僅次於仁武區的9277人。

對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年來高雄市政府積極招商引資，績效可觀，在楠梓產業園區、橋頭科學園區、亞灣區等建設話題的加持下，高雄吸引了包含台積電在內的諸多國內外知名企業進駐，為當地帶來了大量的高薪人才與就業機會，而這些科技新貴的湧入也帶動高雄房市快速升溫，讓區域房市產生明顯質變，楠梓就是這樣狀況下出現的高速成長區域。目前楠梓因人口成長快速，且高收入購房者明顯增加，對區域房價產生明顯帶動效果，近一年楠梓區域大樓產品房價就上漲了28.6%，直逼三成，漲勢相當驚人。近五年區域大樓平均房價也從1字頭，站穩2字頭，甚至新屋已有突破3字頭的狀況，區域前景確實不錯。

不過，周昆立也提醒，楠梓屬於原本高雄的蛋白區，區域房市能快速成長，與產業園區發展順利，特別是護國神山台積電進駐有絕大的關係。由於，楠梓房價短線漲幅已不低，加上今年房市受到升息、疫情、政府打炒房的干擾，未來房市走向並不明朗，楠梓房價飆漲的勢頭是否會受阻，購屋者需要謹慎觀察。建議可特別關注台積電設置7奈米廠動向，若未來設廠不變，楠梓房市長線仍看多，若生變，投資客與自住客就有買在高點的可能，就須特別留意。

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潭子、豐原近年建設腳步加快，大量利多挹注明顯帶動剛性購屋需求，尤其潭子區擁有潭子科技園區與聚興產業園區帶動人口紅利，綠空廊道、潭子國民運動中心、國道4號豐潭段接74號也陸續完工，備受購屋族關注，其中弘富重劃區更因擁有大量綠覆，吸引不少自住客群搶進，根據實價登錄資料統計，弘富重劃區「住宅大樓均價」在五年內就有56.9%的漲幅。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，74環線是兵家必爭的一線戰區，不少匝道隨著大量社區交屋，上下班時間塞車問題成為隱憂，而潭子區可開發素地不多，且因案量少，從中山路上74號沿路幾乎沒有塞車問題，國4豐潭段的開通更為此區挹注強勁撐盤利多，受到購屋族群熱烈關注，具品牌加持的個案更具備了保值抗跌的特性，房市發展備受期待。

觀察潭子區推案，以寶璽機構旗下的睿嚮建設，首發案弘富重劃區推出「睿嚮大涵」，全案施工、規劃團隊皆由寶璽建設原班人馬操刀，產品規劃戶戶邊間雙面採光，目前全案預售實登揭露已來到33筆，均價約37萬。另外，同樣位於弘富重劃區的「恆山和合」目前已揭露134筆交易，均價約33萬，表現同樣亮眼，至於去年的個案「佳茂6962三期-御景莊園」則有198筆成交，均價約落在32萬元，也顯示目前潭子區已穩站3字頭，且案量穩定去化。

而同樣有國4豐潭段的加持的豐原，除了「豐原轉運中心」正式啟用，將規劃為運動產業園區的「豐富專案」也正積極規劃中，近期品牌建商久樘開發在豐原精華商圈的愛國街、中陽路上所推出的新案「久樘宸陽」，規劃37~45坪的3~4房，目前實價登錄揭露已有98筆，最高成交單價為43.8萬元，當中出現突破當地新屋總價的3筆3000萬元以上成交，而最高成交總價甚至來到3632萬元。

此外，富宇建設在當地推出的新案「大宅豐鼎」，位於豐原火車站商圈內，產品規劃37~50坪3~4房，進場時開出5字頭的區域新高價，目前在實價登錄揭露的25筆交易當中，就有10筆是每坪單價超過50萬元以上的成交。

受房市黑天鵝影響，去年全台房價漲勢逐漸放緩，不過，安坑地區在軌道經濟的加持下，區域房市表現依然相當搶眼。

軌道經濟助力 安坑房價漲幅亮眼

東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近一年在新店重點生活圈中以安康生活圈的房價漲勢最為突出，區域平均房價從每坪37.1萬元上漲到每坪43.5萬元，漲幅高達17.3%、近兩成，其後分別是安坑生活圈（12.4%）、北宜生活圈（10.4%）和央北重劃區（8.8%），且以上幾個重點生活圈的房價漲幅均超過新店區整體。對此，東森房屋新店安康加盟店副店長黃沁熏指出，新店腹地遼闊，物件種類豐富，各區塊房市各擁題材，購屋民眾可以根據自己的實際需求挑選適合的區域和物件。

▼安坑輕軌通車後，僅需30至40分鐘左右就可直達北市。（示意圖／東森房屋提供）

房價親民取勝 時間換空間CP值高

黃沁熏指出，新店位於新北外圍第一環的精華地帶，與台北市隔水相望，區域房價相當具有抗跌保值性。目前新店市中心最精華的七張生活圈、區公所、央北重劃區等地住宅大樓的平均單價普遍都落在6字頭上下，部分新建案的開價甚至可以上看7~8字頭，相對來說更適合有一定經濟實力的購屋民眾。至於預算有限的小資族、首購族則可以把目光轉向房價較為親民的安坑地區，安坑輕軌的通車為安坑提升了不少能見度，房市交易量能也因此快速走揚。

黃沁熏進一步表示，安坑輕軌通車後，僅需3、40分鐘左右就可以到達台北市，近年來愈來愈多的通勤族群入住安坑，用通勤時間換取更高CP值的房價，進而帶動區域住房需求持續增加，即使去年全台多地房市交易量能均出現萎縮跡象，但安坑地區的房市表現仍相對堅挺。目前安康生活圈是安坑房市交易最熱絡的區塊之一，安康生活圈鄰近輕軌K6、K7站，該區塊生活便利，機能一應俱全，又與陽光運動公園，安康森林公園為鄰，綠意旨趣，目前該區塊以屋齡20年上下、總價1400-1600萬的中古大樓詢問度最高，買方多為有剛性需求的自住客群。

▼（圖／東森房屋提供）

東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，安坑房價基期相對較低，房市發展又極具想像空間，的確很值得購屋民眾入手，不過，短期內安坑房價補漲過快，打算短線進出的投資族群仍要謹慎進場，切忌盲目，以免買在高點，徒增未來被套牢的風險。另外，由於安坑地區靠近山坡，再加上區內老屋眾多，購屋民眾也要注意避免買到具有順向坡、海砂屋、工業宅等抗性的物件，建議打算在安坑買房的購屋民眾，還是要多做功課，或找到深耕當地的房仲業者協助，以此確保買到最能滿足自身需求的產品。

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住展雜誌表示，今年北台灣房市329檔期在台北市商辦、延推住宅案進場拉抬下，預估推案量來到新台幣4182.37億元、年增94.69%，再創歷史新高；其中住宅推案量約2229億元、年增6.27%，其餘案量來自商辦、廠辦案。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，今年北台灣329檔推案量大增，原因為台北市迎來大規模商辦案及延推住宅案進場，且在土地整合成本、營建人力成本高昂下，無論商辦還是住宅產品，都有部分新案開出高價。

不過觀察目前北台灣市況，若區段內建案選擇多，高價新案易淪為襯托線上舊案的工具，用以拉抬區域房市賞屋來人量，為其他建案創造銷售條件。

進一步觀察北台灣各縣市推案表現，今年以台北市推案量最大，預估檔期推案量將超過2603.67億元；除了北台灣今年329檔期推案量最高的松山區外，大安、中山等區的新推案也不少，推案量皆逾百億元，其中大安因有多宗指標重建案公開，全區推案量突破250億元。

新北市則約有806.3億元案量將陸續進場，一級戰區三重推案量更衝破350億元，若新案如期公開，接下來整個三重將有近40個建案同時銷售中；另據調查，農曆春節後，三重市況明顯回溫，建案銷況與產品總價高度相關，目前當地總價1800萬元內的產品，市場接受度較高。

桃園市主戰場仍在重劃區，指標案出現在青埔特區、小檜溪重劃區及龜山A7重劃區，雖說今年329檔期百億指標案僅有1案，但受房價上漲影響，全區總推案量預估仍可達444.7億元。

今年新竹地區推案量預估約311.7億元，除熱門的新竹市東區、新竹縣竹北區接連有指標新案進場，新竹縣的湖口、新豐、新埔等區也有較大規模的新案將公開銷售；另新竹地區新推案數量增加，主因是近期當地房市熱區行情趨穩，提高業者推案意願。

成采錡表示，雖然今年房市329檔期推案量大，但仍有不少態度相對保守的業者，已將新案延後至4、5月進場，研判是想先觀察329檔期新案銷況，並等待平均地權條例子法公布，進一步調整推案策略，預估今年房市520檔期將有不少看點。

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